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L’impact des taux d’intérêt sur les paiements hypothécaires

«Baisse historique», «impact favorable», «série de réductions» : les dernières annonces de la Banque du Canada concernant la réduction du taux directeur semblent placer 2025 sous les meilleurs auspices! Cela dit, en quoi ces bonnes nouvelles sont-elles intéressantes pour vous et vos paiements hypothécaires?

Le jargon financier n’est pas toujours très accessible pour les personnes non initiées. Alors pour comprendre l’impact des taux d’intérêt sur les paiements hypothécaires – et sur les vôtres en particulier – que diriez-vous d’un petit rattrapage?

Taux d’intérêt hypothécaire : cours 101

Taux directeur, taux d’intérêt, paiements hypothécaires : le trio gagnant? Ça dépend de l’état de notre économie. Comprenez par-là, du niveau de l’inflation. De 2022 à 2024, cette fameuse inflation était sur toutes les lèvres, atteignant de fortes et inquiétantes hausses durant cette période. Mais depuis juin 2024, la tendance est à la baisse, ce qui a permis au taux directeur de passer de 5 % à 3,25 % en décembre 2024. Voici un cadeau de fin d’année bien apprécié!

En effet, le taux directeur a un impact direct sur les taux d’intérêt hypothécaires et donc les paiements hypothécaires. Comment? Analysons cela de plus près.

Au Canada, les prêts hypothécaires peuvent être à taux variable (ce dernier fluctue pendant la durée du prêt en fonction des conditions du marché) ou à taux fixe (au contraire, il reste constant pendant toute la durée du terme). Considérant ces éléments et selon les modalités de paiement, l’impact de la variation des taux d’intérêt peut être de trois ordres :

  • Pour les prêts à taux variable dont les paiements sont ajustables, les versements hypothécaires augmentent ou diminuent directement avec les changements de taux.
  • Pour les prêts à taux variable dont les paiements sont fixes, une plus grande partie du paiement est affectée aux intérêts lorsque les taux augmentent, réduisant le remboursement du capital.
  • Pour les personnes qui ont négocié un prêt à taux fixe, cet impact ne se ressent qu’au renouvellement de leur terme. Ainsi, en 2024 et 2025, environ 2,2 millions de prêts hypothécaires (45 % du total au Canada) font ou feront face à un choc des taux d’intérêt lors de leur renouvellement.

Donc, si les taux d’intérêt hypothécaires augmentent, les conséquences sont multiples :

  • Augmentation des paiements mensuels : par exemple, pour un prêt de 500 000 $, une hausse de taux de 3 % à 4 % entraînerait une augmentation de 264 $ par mois.
  • Réduction du pouvoir d’emprunt : les nouveaux acheteurs peuvent emprunter moins, car les frais de financement augmentent.
  • Risque de point de déclenchement : pour les prêts à taux variable et paiements fixes, si les taux augmentent trop, le paiement peut ne couvrir que les intérêts, sans rembourser le capital.
  • Prolongation de la période d’amortissement : si les paiements sont inchangés malgré la hausse des taux, la durée du prêt s’allonge.

Si les taux baissent, au contraire les impacts sont – vous vous en doutez – plus bénéfiques!

  • Pour les prêts à taux variable avec paiements ajustables, les versements mensuels diminuent immédiatement.
  • Pour les prêts à taux variable avec paiements fixes, le montant du versement reste le même, mais une plus grande partie est appliquée au remboursement du capital.
  • Le remboursement de l’hypothèque est accéléré et l’intérêt total payé à long terme, réduit.
  • Pour les prêts à taux fixe, l’impact n’est pas instantané, mais vous avez la possibilité de bénéficier de meilleurs taux lors du renouvellement ou du refinancement.
  • Pour les nouveaux acheteurs, le pouvoir d’emprunt augmente, car les frais de financement sont alors moins élevés.

Avec ces notions peut-être plus maîtrisées, comment interpréter cette fameuse baisse annoncée et ses conséquences pour l’année à venir?

Taux d’intérêt hypothécaire 2025 : grand écart entre les propriétaires

La baisse du taux directeur de la Banque du Canada annoncée fin 2024 a marqué le paysage financier et immobilier. En effet, pour beaucoup de nouveaux acheteurs et de propriétaires, c’est une très bonne nouvelle.

Les nouveaux acheteurs vont pouvoir profiter de taux plus bas pour leurs emprunts, rendant ainsi l’accès à une première propriété plus abordable. D’où le fait que pour beaucoup, le projet d’acquisition de maison se soit concrétisé à l’automne, expliquant en partie la reprise notable de l’activité immobilière en 2024.

Les experts présentent de nombreux chiffres pour illustrer la tendance. Par exemple, pour un taux variable à 5,35 %, la baisse annoncée devrait lui faire atteindre 4,85 %. Autre situation tangible évoquée par Serge Lessard, directeur des opérations de courtage chez Nesto dans Le Devoir, « pour un prêt hypothécaire de 400 000 $ amorti sur une période de 25 ans, le paiement devrait passer d’environ 2420 $ à 2300 $ par mois ». Donc, pour les propriétaires qui ont acheté il y a moins de 5 ans, 2025 devrait effectivement être une bonne année.

En revanche, comme nous le mentionnions plus tôt, ceux qui ont acheté il y a plus de 5 ans pourraient faire face à des taux plus élevés lors de leur renouvellement. Pourquoi? Parce qu’ils avaient initialement des taux très bas (autour de 2-3 %) avant la hausse rapide de 2022-2023.

Cela dit, chaque situation est unique et dépend du moment précis de l’achat, du type de prêt, et des conditions spécifiques du marché à ce moment-là.

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